Archive for the ‘Habitação’ category

O sonho da casa própria

outubro 3rd, 2012

Adquirir a casa própria é provavelmente um dos sonhos mais comuns para o brasileiro ou para alguém de qualquer nacionalidade acredito. No entanto, esse sonho dever ser muito bem planejado para que o sonho não se torne um entrave no caminho da independência financeira. Arcar com uma prestação alta e custos não planejados pode atrasar ou mesmo inviabilizar o sonho de independência.

É preciso considerar todos os custos envolvidos na aquisição bem como o impacto que essa aquisição terá nos seus custos fixos. Seguem alguns exemplos de itens que precisam ser considerados:

  • Taxa de abertura de crédito. Normalmente os bancos informam a taxa de juros nominal da modalidade de financiamento e somente quando o processo está avançado é que informam a taxa de abertura de crédito que normalmente é paga a vista no dia da assinatura do contrato.
  • Vistoria do imóvel. Normalmente é paga diretamente ao avaliador do banco ou ao banco mesmo.
  • Seguros. A prestação vai incluir além do principal mais os juros também seguros para cobrir o risco de danos materiais ao imóvel bem como também um seguro para o caso de você falecer ou perder o emprego.
  • ITBI. O imposto de transmissão é municipal. Em Porto Alegre, ele é 3% do valor venal (determinado pela Prefeitura) para o imóvel. Normalmente as linhas de crédito imobiliário tem um subsídio que reduz a alíquota para 0,5% sobre a parcela do valor que é financiada. O imposto é pago no momento da compra e é necessário comprovar o pagamento para efetuar o registro do imóvel.
  • Registro do imóvel. Para efetuar o registro do imóvel você precisará pagar as taxas e emolumentos do cartório que ficarão em torno de 1% do valor do imóvel. Note que existe uma tabela para os emolumentos com base no valor declarado para o imóvel na escritura/contrato de compra e venda.

Ao adquirir a casa própria você também passa a ser responsável pela manutenção dela em oposição ao aluguel onde o responsável pela manutenção continua sendo o proprietário do imóvel. Não encontrei dados exatos sobre o custo de manutenção de um imóvel até porque vai depender da idade, das características da construção e também se a manutenção é preventiva ou corretiva, mas a maioria dos artigos que li indica que o ideal é reservar entre 1 e 2% do valor do imóvel para manutenção por ano.

Outro ponto importante é dimensionar adequadamente o tamanho do imóvel que está sendo adquirido. O custo do imóvel é quase sempre proporcional ao seu tamanho, assim como os seus custos de condomínio, se aplicável, e de manutenção também serão. Não há uma regra de tamanho, mas é preciso considerar as suas necessidades e não se deixar influenciar pela inflação do estilo de vida.

E não podemos esquecer do mantra dos agentes imobiliários: localização é tudo! Você precisa considerar não somente o impacto da localização no preço de aquisição do imóvel, mas também o impacto nos seus custos fixos (distância para o trabalho e para o supermercado, por exemplo). Eu particularmente evito dirigir ao máximo em Porto Alegre. Há algumas mudanças atrás decidi que moraria perto do escritório de forma que possa fazer a maior parte do meu deslocamento diário a pé.

Desde que voltei ao Brasil em 2004, já me mudei 4 vezes. Duas vezes moramos em apartamentos alugados e duas vezes compramos o imóvel. No início desse ano, compramos a nossa atual moradia. Nessa última mudança, mudamos apenas 1 quadra. Comparando os custos mensais das duas moradias em termos relativos a minha renda (Anterior – Aluguel, Atual -Financiada), temos o seguinte:

  Casa anterior Casa atual V%
Prestação mensal 7% 30% 328%
Condomínio 2% 5% 150%
       
Área em m2 120 240 100%
       
Custo por pessoa 5% 18% 286%

O imóvel tem 13 anos e desde que mudamos já tivemos que trocar o aquecedor e combater goteiras. O prédio teve a fachada renovada’, manutenção imprevista e o condomínio revisou o modelo de cálculo da fração ideal o que aumentou nossa participação no condomínio de cerca de 20% para quase 30%. Ainda assim, acredito que estamos em uma posição privilegiada em relação a maioria já que não temos outras dívidas e nossa renda é bastante alta.

A Suze Orman tem uma lista de regras básicas para se considerar ao avaliar a aquisição de uma casa que me parecem salutares:

  1. Ter pelo menos 20% para dar de entrada, sem usar o seu fundo de emergência;
  2. Poder pagar a prestação com tranquilidade sem comprometer as demais metas financeiras;
  3. Pretender morar no imóvel por pelo menos 5 anos; e
  4. Financiar por um prazo que não se encerre antes da sua aposentadoria prevista.

 Me parece bastante sábio considerar essas regras antes de fazer a aquisição.

De mudança? A velha discussão sobre aluguel x aquisição.

dezembro 13th, 2010

Em primeiro lugar quero me desculpar pelo longo silêncio. Estes últimos meses foram bastante atribulados com promoção, mudança, etc.

Me mudei mais uma vez há cerca de 2 meses. Essa deve ser a terceira ou quarta mudança considerando apenas a minha vida adulta. Considerando a mobilidade profissional, é de se esperar que as pessoas mudem mais de uma vez na vida. No nosso caso, estamos nos mudando em função da oferta recebida pela nossa casa atual.

Começar um novo capítulo da vida em uma casa nova é sempre excitante, mas pode também ser um peso nas finanças pessoais. A maioria das despesas associadas a mudança são inevitáveis, mas um pouco de planejamento pode ajudar a limitar o impacto no orçamento com a mudança.  Em primeiro lugar é preciso decidir se você vai alugar ou comprar a nova residência. Aqui em casa sempre divergimos na questão do aluguel versus aquisição de imóvel. Eu nunca tive muito desejo de me vincular de forma permanente a um determinado lugar, já o meu marido sempre preferiu a segurança de ser o dono da própria moradia. Resolvemos o impasse limitando nosso custo de aluguel ao rendimento que esperamos ter com a aplicação dos recursos gerados na venda do nosso apartamento anterior.

Outro ponto muito importante na hora da mudança é a localização da futura moradia. Eu não gosto de dirigir no trãnsito caótico da cidade então tenho feito questão de morar numa distância próxima do escritório que me permita caminhar para o trabalho na maioria das vezes. Meu endereço atual fica a cerca de 3 quadras do escritório. Esse arranjo nos permite ter apenas 1 carro, o que tem um impacto muito positivo no nosso orçamento (menos 1 IPVA, 1 seguro, etc).

Claro que alugar não é a solução para todos ou para todos os momentos da vida. Seguem algumas dicas para considerar na hora de alugar um imóvel:

  • Inspecione o imóvel em mais de um horário para avaliar a orientação solar, o barulho da vizinhança e também as condições das redondezas;
  • Considere o espaço do imóvel escolhido e a sua mobília atual. Se precisares armazenar mobiliário, acarretará em custos de depósito. No meu caso, acabei comprando um novo sofá e armários novos para o closet.. Uma extravagância que me concedi no processo.
  • Avalie a eficiência da imobiliária. Depois de fecharmos o contrato, acabei descobrindo que a imobiliária que administra o nosso aluguel não trabalha com débito em conta e até agora tivemos que buscar o boleto para pagarmos dentro do prazo por duas vezes.
  • Se possível, negocie direto com o dono do imóvel.
  • Como inquilino não estranhe ou se ofenda pelo fato de analisarem seu crédito, por meio de cópia de contracheque, carta de banco com saldo médio ou lhe solicitem garantias como depósito caução, seguro, fiador etc. Pense a respeito: se o imóvel fosse seu, tomaria o mesmo cuidado.
  • Como é preciso ter garantias da negociação, é importante que o contrato de locação inclua as obrigações, os direitos e as sanções, em caso de não cumprimento das obrigações estipuladas, para ambas as partes.
  • Não se esqueça de observar bem os termos nos quais o aluguel será reajustado. Por mais que isto pareça óbvio, este é um item que a maioria das pessoas se esquece e que gera muita disputa, sobretudo em épocas de alta da inflação.
  • Como inquilino, você deverá fazer uma visita de inspeção no imóvel, onde precisa observar atentamente todos os detalhes.
  • Tenha consciência de que deverá assinar uma declaração de que todos os bens e móveis que estão no apartamento ou casa estão em bom estado, assim como suas condições gerais. O ideal é anexar uma lista do que permanecerá no apartamento. Isso evita que lhe cobrem um aluguel mais alto, alegando que você não terá despesas com armários dos quartos e estante da sala e, ao receber as chaves, perceber que o apartamento está completamente vazio.

A rapidez em que um desejo se transforma em uma necessidade

junho 9th, 2010

A maioria das pessoas com mais de 30 anos se lembra da época em que o telefone celular era uma raridade. Não só era preciso aguardar numa lista de espera para ter direito de adquirir a linha, como era absurdamente caro. Fora que o sinal funcionava precariamente no melhor dos dias. Acreditem se quiser, isso faz menos de 20 anos.

Hoje a maioria das pessoas se rendeu ao aparelhinho. Eu, por exemplo, tenho 2. Dificilmente saio de casa sem eles.

Esse é apenas um dos exemplos de items de consumo que começaram com desejos e passaram a serconsiderados necessidades pela maior parte da população. Esse processo acontece tanto em massa (como no caso do celular), como individualmente. Você provavelmente tem algum item que considera uma necessidade essencial e que a maioria das pessoas passa muito bem sem.

Um exemplo é a TV a cabo. Obviamente não estou dizendo que o serviço de TV a cabo é uma necessidade. Mas desde que aderimos lá em casa, estamos passando cada vez mais tempo na frente da TV, e volta e meia estamos discutindo a possibilidade de melhorar o nosso pacote de programação.

Internet é outro exemplo de um item de consumo que começou como um desejo e passou a ser considerado uma necessidade.  Sou tão dependente da internet que tenho pacote de dados no celular, internet 3G para as viagens e wireless em casa.

Só nesses três items gastamos aproximadamente 4% da nossa renda.  Fiquei realmente chocada ao ver esse percentual.  Obviamente não me passa pela cabeça simplesmente sair cancelando todos os serviços, mas há de se encontrar um equilíbrio que me parece mais razoável.

Recentemente começamos a avaliar imóveis para alugar. Fechamos a venda de nosso apartamento e nossa idéia inicial é adquirir um novo imóvel na planta, assim vamos precisar alugar um imóvel para morar por um período de tempo. Com isso eu comecei a pensar nos requisitos que o futuro imóvel deveria ter em 2 categorias:

  1. Necessidades: localização que permita mantermos só um carro; garagem; pelo menos 2 quartos (temos uma quantidade inacreditável de livros); espaço para acomodar os móveis que já temos (adoro a minha mesa de jantar que infelizmente é gigantesca); e
  2. Desejos: infraestrutura de condomínio com academia; imóvel relativamente novo e sem necessidade de reformas; perto do meu escritório de forma que eu possa manter meu hábito de caminhar para o trabalho; elevador para que a minha mãe possa nos visitar quando tiver vontade; área externa para continuarmos a cultivar as plantas.

Pelo que eu pude olhar do mercado de imóveis para alugar, para incorporar as qualidades que classifiquei como desejos teria que encarar um aumento no aluguel de no mínimo uns 50%. Também ficou claro que o fator determinante no custo do aluguel em Porto Alegre é a localização.

Moral da história: a diferença entre o que é um desejo e o que é uma necessidade é tênue e também é pessoal. No entanto ela tem um impacto direto no seu planejamento financeiro. Fique atento.

Aluguel: Um binômio quase perfeito

junho 4th, 2010

Há quem goste e há quem odeie o aluguel, em geral quem tem a obrigação de pagá-lo não gosta. Encontro-me atualmente pesquisando imóveis para alugar, o trabalho é árduo, quando gosto da localização, não gosto do prédio, quando gosto do prédio e da localização não gosto do preço, e há ainda a necessidade de adequar tudo isso ao gosto da minha esposa.

Quem acompanha o blog sabe da minha opinião, aluguel não é uma opção, é uma necessidade e para fazer que eu aceite a idéia é preciso apresentar-me as vantagens, mesmo que elas sejam efêmeras.

Ainda não vi unanimidade entre locador e locatário, ambos nunca estão simultaneamente satisfeitos, quem paga acha que paga muito, quem recebe acha que recebe pouco, eis aí o motivo pelo qual atribuí ao título aluguel um binômio quase perfeito, pois a regra é que ambos estejam insatisfeitos e para que um esteja sentindo-se realizado, o outro necessariamente estará sentindo-se prejudicado.

Se havia alguma dúvida em mim quanto ao aluguel ser um bom negócio para o inquilino, esta dúvida deixou de existir após a aquisição do nosso primeiro apartamento, pois foi a partir dele, adquirido por um valor baixo e revendendo-o por um valor superior, que passamos ao segundo estágio em direção a tão desejada independência financeira.

Como reduzi quase 8 anos do prazo do meu financiamento imobiliário em menos de 1 hora

janeiro 25th, 2010

Parece mentira, mas é a pura verdade.  Compramos nosso imóvel com recursos do FGTS e financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal com prazo de 20 anos em abril de 2008. Todo mês quando recebia o extrato do financiamento pelo correio e lia a observação “consulte sobre amortização com saldo do FGTS” eu prometia entrar em contato com o gerente da nossa conta para ver o que era preciso.

Depois de alguns meses, finalmente deleguei a tarefa ao meu marido que entrou em contato com o nosso gerente de conta. A informação inicial foi um pouco desanimadora, teríamos que comparecer os dois na agência, pois as informações não poderiam ser passadas por telefone ou e-mail.

O senso comum me deu uma lista de documentos que talvez fossem necessários: carteira de trabalho, extrato do FGTS, extrato do financiamento e documento de identidade com CPF.

Para minha feliz surpresa, fomos atendidos exatamente no horário marcado, pelo caixa dedicado ao FGTS, que com a documentação que eu tinha em mãos processou o meu pedido de amortização em cerca de 15 minutos. Optei por manter o valor atual da prestação e reduzir o prazo do financiamento para antecipar ao máximo a quitação do financiamento. Ou seja, cortamos quase 8 anos do prazo remanescente de financiamento.

Para maiores informações sobre como usar o FGTS para quitar ou amortizar financiamentos imobiliários de uma olhada no site da Caixa Econômica Federal

Juros na aquisição da casa própria

junho 9th, 2009

Uma pesquisa divulgada pelo portal Terra que envolveu 8 bancos brasileiros de grande porte apontou as diversas modalidades de financiamento imobiliário praticadas pelos mesmos, incluindo as taxas e as principais condições. Para ver o artigo na íntegra, siga o link abaixo:
“Compare juros para compra de imóveis nos principais bancos”

Habitação: Aluguel versus Compra

junho 2nd, 2009

Devemos comprar a casa própria ou morar de aluguel? Essa é uma dúvida que todos enfrentamos em algum momento da vida.Custo da aquisição

Entrada 2.000
FGTS 65.000
Financiamento 172.646
Total 239.646

Valor de Mercado do imóvel (150.000)
Juros pagos 89.646
Aluguel por 20 anos 192.000

Nem sempre a resposta certa é comprar. Dependendo da sua localização, estado civil, nível de renda, quanto tempo você pretende permanecer em determinado lugar, e um conjunto de outras variáveis, alugar pode fazer mais sentido do que comprar uma casa.

Meu caso por exemplo, há cerca de um ano e meio atrás alugávamos um apartamento de 1 dormitório sem garagem há cerca de 200 metros do meu escritório. O apartamento era amplo, tinha um terraço bastante agradável e atendia todas as nossas necessidades. O aluguel representava cerca de 22% da minha renda líquida.

Eu sempre fui do time a favor do aluguel. Mais pela idéia de não estar presa ao compromisso de uma dívida de longo prazo do que por qualquer outro motivo mais sincero. Meu marido, por outro lado, sempre foi a favor de ter a casa própria. Para ele, é um marco importante na vida de uma pessoa e traz tranqüilidade para o espírito.

Em abril de 2008, finalmente finalizamos a compra do nosso atual apartamento. É um apartamento maior que o que morávamos anteriormente, porém fica há 11 quadras do meu escritório o que ainda me permite evitar dirigir todos os dias o que é muito importante para mim. Na aquisição utilizamos o FGTS como entrada o que representou 55% do valor do imóvel adquirido e ficamos com uma prestação de 14% da minha renda líquida por um prazo de 20 anos.

Mas o que é melhor do ponto de vista financeiro estritamente?

Para ilustrar vamos efetuar a seguinte comparação:

 

 

O cálculo acima é simplista, desconsidera por exemplo, o reajuste do aluguel pela inflação e a valorização do imóvel ao longo do tempo. Nesse caso claramente a decisão de comprar parece mais acertada. O desembolso inicial foi apenas R$2.000 e viabilizou a utilização do FGTS recurso cujo acesso é restrito. Além disso, a prestação ficou muito próxima ao valor do aluguel e considerando que a renda aumenta consistentemente ao longo do tempo vai perdendo representatividade no orçamento da família e não compromete a capacidade de poupança.

Mas e no caso de você ter todo o recurso e não utilizar o financiamento. Adquirir o imóvel compensa o rendimento da aplicação financeira que deixamos de receber? A resposta seria algo do tipo:

Valor do imóvel 150.000
Rendimento mensal 1.401
Aluguel 800

Nesse caso, claramente deixar o dinheiro investido paga o custo de viver de aluguel e ainda gera um superávit que pode ser utilizado para outros fins.

Outra discussão que temos com freqüência aqui em casa é se devo considerar o valor da prestação do financiamento imobiliário como uma forma de poupança ou como uma despesa fixa.. Claramente estamos contribuindo para a criação de um ativo, no entanto, esse ativo não gera nenhuma renda até o dia em que será vendido de fato.

Qual a sua opinião? De que lado da discussão você está? Alugar ou comprar? No caso da compra, considera a prestação como um investimento?