Posts Tagged ‘financiamento imobiliário’

2013.20 – Portabilidade dos financiamentos imobiliários

junho 17th, 2013

Em vigor desde o ano passado, a Lei 12.703 dá aos compradores de imóveis o direito de mudar de banco financiador sem a necessidade de cancelar o contrato original. A portabilidade do financiamento imobiliário permite que o consumidor negocie a sua dívida com outras instituições financeiras e que assim possa buscar menores taxas de juros no mercado. A medida proporcionou, por exemplo, a redução dos custos cartoriais para realizar a operação.

No entanto, antes de optar pela mudança de banco, é preciso tomar algumas precauções. Em primeiro lugar é preciso comparar o que está sendo ofertado, se possível, tente antes renegociar a taxa do financiamento com a instituição geradora de crédito.

Com a portabilidade, o consumidor que já tenha feito um empréstimo com uma determinada instituição financeira pode transferir o contrato a outra sem perder o crédito imobiliário. Assim, o novo banco paga o valor integral do imóvel à primeira instituição e passando a ser o credor da dívida. Ao longo de 20 ou 30 anos, a mudança para um banco com taxas de juros menores em dois ou três pontos percentuais, por exemplo, terá um impacto significativo no valor final do imóvel. Mas para fazer a portabilidade, o cliente terá que arcar com custos referentes à avaliação do imóvel. Na comparação que fizemos temos uma taxa de R$800 a pagar com uma redução de R$800 por mês no valor da parcela.

De qualquer modo, o consumidor que quiser portar seu crédito para bancos com taxas mais baixas deve ficar atento, pois a instituição pode incluir algum serviço ou tarifa para levar vantagem na portabilidade. Pensando nisso, o Idec destaca algumas dicas para ajudá-lo na hora da transferência.

  • Primeiramente, negocie e exija todas as informações como o CET (Custo Efetivo Total) detalhado e o contrato do banco para onde vai migrar seu crédito;
  • Se o número de parcelas aumentar no financiamento com o novo banco credor (alongamento do perfil da dívida), fique atento: pode ser que a portabilidade não seja vantajosa;
  • A quitação de sua dívida com o banco do qual pretende transferir sua dívida deve ser feita pelo banco para onde você a está levando, e não por você;
  • Não aceite arcar com qualquer custo relacionado à transferência dos valores para a quitação da dívida com o banco do qual está retirando seu crédito, pois isso é ilegal;
  • Na operação de transferência da dívida, não é permitida cobrança de IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), a não ser que você solicite mais dinheiro (amplie seu financiamento) do novo banco credor e, mesmo assim, o imposto deve ser apenas proporcional ao valor adicional solicitado;
  • Exija do banco de onde vai migrar sua dívida todas as informações sobre ela e suas informações cadastrais em, no máximo, 15 dias;
  • Conforme o tipo de crédito a ser transferido a outra instituição (financiamento de bens, como veículos, por exemplo), não aceite a imposição de ter de abrir conta corrente no novo banco credor. No entanto, isso pode ser necessário para créditos em que há depósito direto em conta corrente;
  • A imposição de contratação de qualquer outro produto ou serviço pelo novo banco credor é ilegal – essa prática abusiva é chamada de “venda casada”;
  • Se o banco do qual pretende sair lhe impuser sanções, como a retirada de benefícios ou produtos como cheque especial e cartão de crédito, denuncie e não aceite a prática, que é abusiva, pois equivale à uma venda casada “às avessas”, pois condicionam um produto ou serviço em função de outro;
  • Se o banco para onde vai portar seu crédito exigir de você o ingresso em um cadastro positivo qualquer, recuse-se, pois tal cadastro ainda não foi regulamentado;
  • Na portabilidade de crédito imobiliário, fique atento aos custos com a documentação no cartório e a vistoria do imóvel: isso pode tornar a operação desvantajosa.

O sonho da casa própria

outubro 3rd, 2012

Adquirir a casa própria é provavelmente um dos sonhos mais comuns para o brasileiro ou para alguém de qualquer nacionalidade acredito. No entanto, esse sonho dever ser muito bem planejado para que o sonho não se torne um entrave no caminho da independência financeira. Arcar com uma prestação alta e custos não planejados pode atrasar ou mesmo inviabilizar o sonho de independência.

É preciso considerar todos os custos envolvidos na aquisição bem como o impacto que essa aquisição terá nos seus custos fixos. Seguem alguns exemplos de itens que precisam ser considerados:

  • Taxa de abertura de crédito. Normalmente os bancos informam a taxa de juros nominal da modalidade de financiamento e somente quando o processo está avançado é que informam a taxa de abertura de crédito que normalmente é paga a vista no dia da assinatura do contrato.
  • Vistoria do imóvel. Normalmente é paga diretamente ao avaliador do banco ou ao banco mesmo.
  • Seguros. A prestação vai incluir além do principal mais os juros também seguros para cobrir o risco de danos materiais ao imóvel bem como também um seguro para o caso de você falecer ou perder o emprego.
  • ITBI. O imposto de transmissão é municipal. Em Porto Alegre, ele é 3% do valor venal (determinado pela Prefeitura) para o imóvel. Normalmente as linhas de crédito imobiliário tem um subsídio que reduz a alíquota para 0,5% sobre a parcela do valor que é financiada. O imposto é pago no momento da compra e é necessário comprovar o pagamento para efetuar o registro do imóvel.
  • Registro do imóvel. Para efetuar o registro do imóvel você precisará pagar as taxas e emolumentos do cartório que ficarão em torno de 1% do valor do imóvel. Note que existe uma tabela para os emolumentos com base no valor declarado para o imóvel na escritura/contrato de compra e venda.

Ao adquirir a casa própria você também passa a ser responsável pela manutenção dela em oposição ao aluguel onde o responsável pela manutenção continua sendo o proprietário do imóvel. Não encontrei dados exatos sobre o custo de manutenção de um imóvel até porque vai depender da idade, das características da construção e também se a manutenção é preventiva ou corretiva, mas a maioria dos artigos que li indica que o ideal é reservar entre 1 e 2% do valor do imóvel para manutenção por ano.

Outro ponto importante é dimensionar adequadamente o tamanho do imóvel que está sendo adquirido. O custo do imóvel é quase sempre proporcional ao seu tamanho, assim como os seus custos de condomínio, se aplicável, e de manutenção também serão. Não há uma regra de tamanho, mas é preciso considerar as suas necessidades e não se deixar influenciar pela inflação do estilo de vida.

E não podemos esquecer do mantra dos agentes imobiliários: localização é tudo! Você precisa considerar não somente o impacto da localização no preço de aquisição do imóvel, mas também o impacto nos seus custos fixos (distância para o trabalho e para o supermercado, por exemplo). Eu particularmente evito dirigir ao máximo em Porto Alegre. Há algumas mudanças atrás decidi que moraria perto do escritório de forma que possa fazer a maior parte do meu deslocamento diário a pé.

Desde que voltei ao Brasil em 2004, já me mudei 4 vezes. Duas vezes moramos em apartamentos alugados e duas vezes compramos o imóvel. No início desse ano, compramos a nossa atual moradia. Nessa última mudança, mudamos apenas 1 quadra. Comparando os custos mensais das duas moradias em termos relativos a minha renda (Anterior – Aluguel, Atual -Financiada), temos o seguinte:

  Casa anterior Casa atual V%
Prestação mensal 7% 30% 328%
Condomínio 2% 5% 150%
       
Área em m2 120 240 100%
       
Custo por pessoa 5% 18% 286%

O imóvel tem 13 anos e desde que mudamos já tivemos que trocar o aquecedor e combater goteiras. O prédio teve a fachada renovada’, manutenção imprevista e o condomínio revisou o modelo de cálculo da fração ideal o que aumentou nossa participação no condomínio de cerca de 20% para quase 30%. Ainda assim, acredito que estamos em uma posição privilegiada em relação a maioria já que não temos outras dívidas e nossa renda é bastante alta.

A Suze Orman tem uma lista de regras básicas para se considerar ao avaliar a aquisição de uma casa que me parecem salutares:

  1. Ter pelo menos 20% para dar de entrada, sem usar o seu fundo de emergência;
  2. Poder pagar a prestação com tranquilidade sem comprometer as demais metas financeiras;
  3. Pretender morar no imóvel por pelo menos 5 anos; e
  4. Financiar por um prazo que não se encerre antes da sua aposentadoria prevista.

 Me parece bastante sábio considerar essas regras antes de fazer a aquisição.

Como reduzi quase 8 anos do prazo do meu financiamento imobiliário em menos de 1 hora

janeiro 25th, 2010

Parece mentira, mas é a pura verdade.  Compramos nosso imóvel com recursos do FGTS e financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal com prazo de 20 anos em abril de 2008. Todo mês quando recebia o extrato do financiamento pelo correio e lia a observação “consulte sobre amortização com saldo do FGTS” eu prometia entrar em contato com o gerente da nossa conta para ver o que era preciso.

Depois de alguns meses, finalmente deleguei a tarefa ao meu marido que entrou em contato com o nosso gerente de conta. A informação inicial foi um pouco desanimadora, teríamos que comparecer os dois na agência, pois as informações não poderiam ser passadas por telefone ou e-mail.

O senso comum me deu uma lista de documentos que talvez fossem necessários: carteira de trabalho, extrato do FGTS, extrato do financiamento e documento de identidade com CPF.

Para minha feliz surpresa, fomos atendidos exatamente no horário marcado, pelo caixa dedicado ao FGTS, que com a documentação que eu tinha em mãos processou o meu pedido de amortização em cerca de 15 minutos. Optei por manter o valor atual da prestação e reduzir o prazo do financiamento para antecipar ao máximo a quitação do financiamento. Ou seja, cortamos quase 8 anos do prazo remanescente de financiamento.

Para maiores informações sobre como usar o FGTS para quitar ou amortizar financiamentos imobiliários de uma olhada no site da Caixa Econômica Federal