Posts Tagged ‘casa própria’

2013.29 – Regra geral para comprar a casa própria

outubro 10th, 2013

Já escrevi muitas vezes sobre o dilema comprar x alugar a moradia. Não, esse artigo não vai debater sobre isso. A idéia aqui é resumir alguns indicadores para ajudar na decisão de comprar a casa própria. Essa orientação vem do que tenho lido e ouvido de alguns autores consagrados em finanças pessoais e está relacionada a avaliação de capacidade de pagamento. Em outras palavras, são indicadores para avaliar se a criatura pode pagar pela casa própria.

Existem muitas outras considerações a fazer ao adquirir uma casa como localização ideal, tamanho adequado, etc. Essas considerações não estão cobertas nesse artigo.

Então. De forma geral, uma pessoa estaria em condições de pagar pela casa própria se:

  • Possui um fundo de emergência equivalente a 8 meses de despesa considerando a prestação que terá que pagar pela casa;
  • Tem recursos para pagar 20% do valor do imóvel como entrada;
  • É capaz de absorver o valor da prestação considerando um financiamento imobiliário em no máximo 30 anos (15 seria melhor) com SAC (Sistema de Amortização Constante) e juros pré-fixados.
  • O valor mensal deve incluir seguro do imóvel e uma estimativa de manutenção.
  • Pretende morar nessa mesma casa por um período mínimo de 3 anos.

Essas considerações não se aplicam a imóveis para investimento é claro. Se você pretende comprar um imóvel como investimento, seja para revender ou para alugar, deveria considerar o retorno desse investimento na sua decisão.

2013.20 – Portabilidade dos financiamentos imobiliários

junho 17th, 2013

Em vigor desde o ano passado, a Lei 12.703 dá aos compradores de imóveis o direito de mudar de banco financiador sem a necessidade de cancelar o contrato original. A portabilidade do financiamento imobiliário permite que o consumidor negocie a sua dívida com outras instituições financeiras e que assim possa buscar menores taxas de juros no mercado. A medida proporcionou, por exemplo, a redução dos custos cartoriais para realizar a operação.

No entanto, antes de optar pela mudança de banco, é preciso tomar algumas precauções. Em primeiro lugar é preciso comparar o que está sendo ofertado, se possível, tente antes renegociar a taxa do financiamento com a instituição geradora de crédito.

Com a portabilidade, o consumidor que já tenha feito um empréstimo com uma determinada instituição financeira pode transferir o contrato a outra sem perder o crédito imobiliário. Assim, o novo banco paga o valor integral do imóvel à primeira instituição e passando a ser o credor da dívida. Ao longo de 20 ou 30 anos, a mudança para um banco com taxas de juros menores em dois ou três pontos percentuais, por exemplo, terá um impacto significativo no valor final do imóvel. Mas para fazer a portabilidade, o cliente terá que arcar com custos referentes à avaliação do imóvel. Na comparação que fizemos temos uma taxa de R$800 a pagar com uma redução de R$800 por mês no valor da parcela.

De qualquer modo, o consumidor que quiser portar seu crédito para bancos com taxas mais baixas deve ficar atento, pois a instituição pode incluir algum serviço ou tarifa para levar vantagem na portabilidade. Pensando nisso, o Idec destaca algumas dicas para ajudá-lo na hora da transferência.

  • Primeiramente, negocie e exija todas as informações como o CET (Custo Efetivo Total) detalhado e o contrato do banco para onde vai migrar seu crédito;
  • Se o número de parcelas aumentar no financiamento com o novo banco credor (alongamento do perfil da dívida), fique atento: pode ser que a portabilidade não seja vantajosa;
  • A quitação de sua dívida com o banco do qual pretende transferir sua dívida deve ser feita pelo banco para onde você a está levando, e não por você;
  • Não aceite arcar com qualquer custo relacionado à transferência dos valores para a quitação da dívida com o banco do qual está retirando seu crédito, pois isso é ilegal;
  • Na operação de transferência da dívida, não é permitida cobrança de IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), a não ser que você solicite mais dinheiro (amplie seu financiamento) do novo banco credor e, mesmo assim, o imposto deve ser apenas proporcional ao valor adicional solicitado;
  • Exija do banco de onde vai migrar sua dívida todas as informações sobre ela e suas informações cadastrais em, no máximo, 15 dias;
  • Conforme o tipo de crédito a ser transferido a outra instituição (financiamento de bens, como veículos, por exemplo), não aceite a imposição de ter de abrir conta corrente no novo banco credor. No entanto, isso pode ser necessário para créditos em que há depósito direto em conta corrente;
  • A imposição de contratação de qualquer outro produto ou serviço pelo novo banco credor é ilegal – essa prática abusiva é chamada de “venda casada”;
  • Se o banco do qual pretende sair lhe impuser sanções, como a retirada de benefícios ou produtos como cheque especial e cartão de crédito, denuncie e não aceite a prática, que é abusiva, pois equivale à uma venda casada “às avessas”, pois condicionam um produto ou serviço em função de outro;
  • Se o banco para onde vai portar seu crédito exigir de você o ingresso em um cadastro positivo qualquer, recuse-se, pois tal cadastro ainda não foi regulamentado;
  • Na portabilidade de crédito imobiliário, fique atento aos custos com a documentação no cartório e a vistoria do imóvel: isso pode tornar a operação desvantajosa.

O sonho da casa própria

outubro 3rd, 2012

Adquirir a casa própria é provavelmente um dos sonhos mais comuns para o brasileiro ou para alguém de qualquer nacionalidade acredito. No entanto, esse sonho dever ser muito bem planejado para que o sonho não se torne um entrave no caminho da independência financeira. Arcar com uma prestação alta e custos não planejados pode atrasar ou mesmo inviabilizar o sonho de independência.

É preciso considerar todos os custos envolvidos na aquisição bem como o impacto que essa aquisição terá nos seus custos fixos. Seguem alguns exemplos de itens que precisam ser considerados:

  • Taxa de abertura de crédito. Normalmente os bancos informam a taxa de juros nominal da modalidade de financiamento e somente quando o processo está avançado é que informam a taxa de abertura de crédito que normalmente é paga a vista no dia da assinatura do contrato.
  • Vistoria do imóvel. Normalmente é paga diretamente ao avaliador do banco ou ao banco mesmo.
  • Seguros. A prestação vai incluir além do principal mais os juros também seguros para cobrir o risco de danos materiais ao imóvel bem como também um seguro para o caso de você falecer ou perder o emprego.
  • ITBI. O imposto de transmissão é municipal. Em Porto Alegre, ele é 3% do valor venal (determinado pela Prefeitura) para o imóvel. Normalmente as linhas de crédito imobiliário tem um subsídio que reduz a alíquota para 0,5% sobre a parcela do valor que é financiada. O imposto é pago no momento da compra e é necessário comprovar o pagamento para efetuar o registro do imóvel.
  • Registro do imóvel. Para efetuar o registro do imóvel você precisará pagar as taxas e emolumentos do cartório que ficarão em torno de 1% do valor do imóvel. Note que existe uma tabela para os emolumentos com base no valor declarado para o imóvel na escritura/contrato de compra e venda.

Ao adquirir a casa própria você também passa a ser responsável pela manutenção dela em oposição ao aluguel onde o responsável pela manutenção continua sendo o proprietário do imóvel. Não encontrei dados exatos sobre o custo de manutenção de um imóvel até porque vai depender da idade, das características da construção e também se a manutenção é preventiva ou corretiva, mas a maioria dos artigos que li indica que o ideal é reservar entre 1 e 2% do valor do imóvel para manutenção por ano.

Outro ponto importante é dimensionar adequadamente o tamanho do imóvel que está sendo adquirido. O custo do imóvel é quase sempre proporcional ao seu tamanho, assim como os seus custos de condomínio, se aplicável, e de manutenção também serão. Não há uma regra de tamanho, mas é preciso considerar as suas necessidades e não se deixar influenciar pela inflação do estilo de vida.

E não podemos esquecer do mantra dos agentes imobiliários: localização é tudo! Você precisa considerar não somente o impacto da localização no preço de aquisição do imóvel, mas também o impacto nos seus custos fixos (distância para o trabalho e para o supermercado, por exemplo). Eu particularmente evito dirigir ao máximo em Porto Alegre. Há algumas mudanças atrás decidi que moraria perto do escritório de forma que possa fazer a maior parte do meu deslocamento diário a pé.

Desde que voltei ao Brasil em 2004, já me mudei 4 vezes. Duas vezes moramos em apartamentos alugados e duas vezes compramos o imóvel. No início desse ano, compramos a nossa atual moradia. Nessa última mudança, mudamos apenas 1 quadra. Comparando os custos mensais das duas moradias em termos relativos a minha renda (Anterior – Aluguel, Atual -Financiada), temos o seguinte:

  Casa anterior Casa atual V%
Prestação mensal 7% 30% 328%
Condomínio 2% 5% 150%
       
Área em m2 120 240 100%
       
Custo por pessoa 5% 18% 286%

O imóvel tem 13 anos e desde que mudamos já tivemos que trocar o aquecedor e combater goteiras. O prédio teve a fachada renovada’, manutenção imprevista e o condomínio revisou o modelo de cálculo da fração ideal o que aumentou nossa participação no condomínio de cerca de 20% para quase 30%. Ainda assim, acredito que estamos em uma posição privilegiada em relação a maioria já que não temos outras dívidas e nossa renda é bastante alta.

A Suze Orman tem uma lista de regras básicas para se considerar ao avaliar a aquisição de uma casa que me parecem salutares:

  1. Ter pelo menos 20% para dar de entrada, sem usar o seu fundo de emergência;
  2. Poder pagar a prestação com tranquilidade sem comprometer as demais metas financeiras;
  3. Pretender morar no imóvel por pelo menos 5 anos; e
  4. Financiar por um prazo que não se encerre antes da sua aposentadoria prevista.

 Me parece bastante sábio considerar essas regras antes de fazer a aquisição.

Quando alugar faz mais sentido que comprar?

agosto 20th, 2011

Já discuti em uma publicação anterior a questão do aluguel versus compra da casa. Mas a questão de aluguel versus compra, na verdade, é mais ampla do que apenas a casa própria. Podemos fazer mesma discussão com coisas do dia como acesso a filmes ou música. A maioria das pessoas espera que alguém que se propõe a falar de finanças deveria incentivar as pessoas a comprar coisas e não jogar dinheiro fora com aluguel das coisas que gosta.

Esse é certamente um conceito interessante. No meu caso, sou contraditória: prefiro alugar um imóvel na melhor localização possível do que comprar um imóvel que fique distante, isso considerando que vou usar o mesmo valor para alugar ou pagar um financiamento. Outras coisas como música e filmes, prefiro normalmente comprar do que alugar ou fazer uma assinatura para conteúdo. Assim, acho que eu diria que tanto comprar como alugar pode ser uma coisa boa. No fim, me parece que a questão não é usar um caminho ou outro, mas sim encontrar a melhor solução para alcançar o que você precisa ou procura.  Algumas vezes, você gastará mais dinheiro alugando do que se comprasse direto. Em outras, o contrário é verdadeiro.

A maior parte das coisas não são investimentos. Elas perdem valor no momento que você as leva para casa e continuam a se depreciar ao longo do tempo. Isso é um fato para quase tudo desde carros até vestidos de noiva. Existem algumas coisas que podem se valorizar ao longo do tempo como imóveis ou itens de coleção.

A nossa decisão, no entanto, as vezes é influenciada por aspectos culturais e psicológicos. Por exemplo, qual brasileiro não esperou e se endividou ansiosamente pela compra do primeiro carro ou casa?

Em alguns países, foi identificado um movimento de pessoas que se consideram consumidores transitórios ou transumers. Essas pessoas fazem um esforço para possuir o mínimo possível, alugando o que precisam ou desejam. Eles não são os novos hippies. Eles são jovens profissionais que alugam carros, mobílias e, às vezes, até as roupas. Eles só querem se manter na crista da onda, acompanhando as últimas tendências.

Alugar ou Comprar?

Como decidir então entre comprar ou alugar? No final das contas o objetivo é minimizar a despesa para adquirir as Coisas que deseja.

    • Considere o custo. Quanto custa para comprar o objeto? Qual a taxa de aluguel? Quanto tempo de aluguel até você ter pago o valor de compra do bem?
    • Considere a frequência que você usa o item. É algo que você só vai usar poucas vezes, como uma lavadora de alta pressão ou um vestido de festa? Ou algo que você precisa ter a mão o tempo todo, como um tênis de corrida por exemplo?
    • Considere por quanto tempo você pretende usar o item. Você pretende manter essa residência por um ano, ou pelos próximos 20 anos? Precisas de um automóvel para os finais de semana ou para o deslocamento diário ao trabalho?
    • Considere o valor de revenda. O item se valoriza ao longo do tempo ou vai perdendo o valor pelo uso ou pela mudança de tecnologia?
    • Considere o impacto do seu uso no item. Algumas das nossas coisas simplesmente se deterioram. Outros sofrem pouco impacto pelo uso. Você vai comprar um sofá que vai ser destruído por crianças ou pelo cachorro?

Não existe uma resposta simples para a questão aluguel versus compra.

O importante é considerar os aspectos acima para determinar o que faz mais sentido para você. Não é uma equaçào matemática que vai chegar a uma solução perfeita. Mas se fosse para simplificar você deveria comparar o custo do aluguel pelo tempo que pretende manter o bem com o seu custo de aquisição e manutenção pelo mesmo tempo.

Além do custo, é preciso considerar os aspectos psicológicos. As pessoas parecem preferir comprar as Coisas do que alugá-las. Com exceção do imóvel, eu raramente alugo outras coisas. Sou dona do meu carro, dos meus DVDs,  CDs e livros. Considerando o ritmo em que troco de carro, talvez alugar fizesse mais sentido mesmo.

A rapidez em que um desejo se transforma em uma necessidade

junho 9th, 2010

A maioria das pessoas com mais de 30 anos se lembra da época em que o telefone celular era uma raridade. Não só era preciso aguardar numa lista de espera para ter direito de adquirir a linha, como era absurdamente caro. Fora que o sinal funcionava precariamente no melhor dos dias. Acreditem se quiser, isso faz menos de 20 anos.

Hoje a maioria das pessoas se rendeu ao aparelhinho. Eu, por exemplo, tenho 2. Dificilmente saio de casa sem eles.

Esse é apenas um dos exemplos de items de consumo que começaram com desejos e passaram a serconsiderados necessidades pela maior parte da população. Esse processo acontece tanto em massa (como no caso do celular), como individualmente. Você provavelmente tem algum item que considera uma necessidade essencial e que a maioria das pessoas passa muito bem sem.

Um exemplo é a TV a cabo. Obviamente não estou dizendo que o serviço de TV a cabo é uma necessidade. Mas desde que aderimos lá em casa, estamos passando cada vez mais tempo na frente da TV, e volta e meia estamos discutindo a possibilidade de melhorar o nosso pacote de programação.

Internet é outro exemplo de um item de consumo que começou como um desejo e passou a ser considerado uma necessidade.  Sou tão dependente da internet que tenho pacote de dados no celular, internet 3G para as viagens e wireless em casa.

Só nesses três items gastamos aproximadamente 4% da nossa renda.  Fiquei realmente chocada ao ver esse percentual.  Obviamente não me passa pela cabeça simplesmente sair cancelando todos os serviços, mas há de se encontrar um equilíbrio que me parece mais razoável.

Recentemente começamos a avaliar imóveis para alugar. Fechamos a venda de nosso apartamento e nossa idéia inicial é adquirir um novo imóvel na planta, assim vamos precisar alugar um imóvel para morar por um período de tempo. Com isso eu comecei a pensar nos requisitos que o futuro imóvel deveria ter em 2 categorias:

  1. Necessidades: localização que permita mantermos só um carro; garagem; pelo menos 2 quartos (temos uma quantidade inacreditável de livros); espaço para acomodar os móveis que já temos (adoro a minha mesa de jantar que infelizmente é gigantesca); e
  2. Desejos: infraestrutura de condomínio com academia; imóvel relativamente novo e sem necessidade de reformas; perto do meu escritório de forma que eu possa manter meu hábito de caminhar para o trabalho; elevador para que a minha mãe possa nos visitar quando tiver vontade; área externa para continuarmos a cultivar as plantas.

Pelo que eu pude olhar do mercado de imóveis para alugar, para incorporar as qualidades que classifiquei como desejos teria que encarar um aumento no aluguel de no mínimo uns 50%. Também ficou claro que o fator determinante no custo do aluguel em Porto Alegre é a localização.

Moral da história: a diferença entre o que é um desejo e o que é uma necessidade é tênue e também é pessoal. No entanto ela tem um impacto direto no seu planejamento financeiro. Fique atento.

Aluguel: Um binômio quase perfeito

junho 4th, 2010

Há quem goste e há quem odeie o aluguel, em geral quem tem a obrigação de pagá-lo não gosta. Encontro-me atualmente pesquisando imóveis para alugar, o trabalho é árduo, quando gosto da localização, não gosto do prédio, quando gosto do prédio e da localização não gosto do preço, e há ainda a necessidade de adequar tudo isso ao gosto da minha esposa.

Quem acompanha o blog sabe da minha opinião, aluguel não é uma opção, é uma necessidade e para fazer que eu aceite a idéia é preciso apresentar-me as vantagens, mesmo que elas sejam efêmeras.

Ainda não vi unanimidade entre locador e locatário, ambos nunca estão simultaneamente satisfeitos, quem paga acha que paga muito, quem recebe acha que recebe pouco, eis aí o motivo pelo qual atribuí ao título aluguel um binômio quase perfeito, pois a regra é que ambos estejam insatisfeitos e para que um esteja sentindo-se realizado, o outro necessariamente estará sentindo-se prejudicado.

Se havia alguma dúvida em mim quanto ao aluguel ser um bom negócio para o inquilino, esta dúvida deixou de existir após a aquisição do nosso primeiro apartamento, pois foi a partir dele, adquirido por um valor baixo e revendendo-o por um valor superior, que passamos ao segundo estágio em direção a tão desejada independência financeira.

Preste atenção aos grandes valores

abril 21st, 2010

Não há dúvidas de que prestar atenção a cada centavo gasto é importante. Adotar um estilo de vida frugal é certamente um componente importante para o sucesso em finanças pessoais. Como eu já mencionei em outras ocasiões, a única forma de acumular riqueza e atingir a independência financeira é gastar menos do que se ganha.

A frugalidade contribui diariamente para o seu sucesso, mas tomar decisões sábias nas aquisições de grande valor pode te ajudar a economizar uma quantia significativa em uma única tacada. Obviamente, você terá um número limitado de oportunidades na vida para comprar ou vender um carro ou uma casa.

Há cerca de 2 anos, eu e meu marido decidimos sair do aluguel e compramos nossa primeira casa. Na época, a aquisição foi efetuada levando em consideração os seguintes fatores:

  1. Eu tinha cerca de 43% do valor da aquisição em recursos do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço que poderiam ser utilizados como entrada na compra;
  2. A taxa de juros oferecida para a nossa faixa de renda foi bastante razoável, cerca de 8,6% ao ano;
  3. O valor da prestação ficou próximo ao valor do aluguel que pagávamos antes da mudança;
  4. O imóvel que encontramos atendia nossa lista de exigências: tamanho adequado, área externa e localização; e
  5. Nosso fluxo de caixa futuro indicava que seríamos capazes de liquidar a dívida em pouco tempo apesar de termos inicialmente contratado um financiamento por 20 anos;

Menos de 2 anos depois de termos nos mudado, já fizemos uma pagamento adicional e estamos considerando vender o imóvel para adquirir um maior no futuro. Com a valorização do mercado, o preço da avaliação do imóvel hoje é quase 60% superior ao preço que o compramos. Ainda considerando todo o gasto que tivemos com reforma e mobiliário planejado, estamos tendo um ganho de capital significativo.

Quando for tomar uma decisão de grande impacto financeiro, considere as seguintes orientações:

  • Saiba o que quer antes de começar. Considere as suas necessidades e avalie o impacto da aquisição na sua vida. Se você mudar para um bairro afastado, pode ser que precise de um segundo carro ou pelo menos mudar seus horários.
  • Estabeleça um orçamento. O que quer que estiver comprando, estabeleça um limite para o quanto pode gastar e não esqueça dos custos acessórios (impostos, custos de cartório, seguro, etc.).
  • Faça uma escolha informada. Estude. Leia revistas especializadas. Informe-se.
  • Compare preços. No mesmo bairro, estivemos vendo imóveis semelhantes com preços entre R$150 mil e R$234 mil. 
  • Faça a aquisição de forma consciente. Nunca compre de grande porte por impulso.
  • Proteja o seu investimento. Se estiver comprando uma casa ou um carro, considere a necessidade de um seguro.

Boa sorte na sua próxima aquisição!